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標(biāo)題
    產(chǎn)權(quán)交易中拍賣操作方式的探討
發(fā)布時(shí)間
    [2008/8/21]
閱讀次數(shù)
    [59769]
    產(chǎn)權(quán)交易有許多方式,常見的有協(xié)議轉(zhuǎn)讓、競價(jià)交易(拍賣)、企業(yè)兼并重組、掛牌交易等方式,這里重點(diǎn)討論產(chǎn)權(quán)交易中拍賣操作方式。
  
一、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的拍賣資質(zhì)問題
  根據(jù)1997年1月1日實(shí)施的《拍賣法》及有關(guān)文件的規(guī)定,不具有拍賣資質(zhì)的企業(yè)不得從事拍賣業(yè)務(wù),為了開展產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù),產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)首先取得相應(yīng)的拍賣資質(zhì)或者設(shè)立專門拍賣企業(yè)。對于設(shè)立拍賣企業(yè)有以下兩方面的要求:
  1、拍賣企業(yè)設(shè)立區(qū)域性要求!杜馁u法》第十一條規(guī)定:"拍賣企業(yè)可以在設(shè)區(qū)的市設(shè)立,設(shè)立拍賣企業(yè)必須經(jīng)所在地的省、直轄區(qū)、直轄市人民政府負(fù)責(zé)管理拍賣業(yè)的部門審核許可,并向工商行政管理部門申請登記、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照"。這里表明只有地級市以上的城市才許可設(shè)立拍賣企業(yè),從事產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù),原縣級城市設(shè)立的拍賣企業(yè)屬于清理整頓范圍。
  2、拍賣企業(yè)的行為能力和業(yè)務(wù)水平!杜馁u法》第十二條規(guī)定:"設(shè)立拍賣企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
     (1)有一百萬元人民幣以上的注冊資本;
     (2)有自己的名稱,組織機(jī)構(gòu)、住所和章程;
     (3)有與從事拍賣業(yè)務(wù)相適應(yīng)的拍賣師和其他工作人員;
     (4)有符合本法和其他有關(guān)法律規(guī)定的拍賣業(yè)務(wù)規(guī)則;
     (5)有公安機(jī)關(guān)頒發(fā)的特種行業(yè)許可證;
     (6)符合國務(wù)院有關(guān)拍賣業(yè)發(fā)展的規(guī)定;
     (7)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。"
     《拍賣法》第十四條規(guī)定:"拍賣活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由拍賣師主持。"
      以上條款規(guī)定了拍賣企業(yè)設(shè)立的條件,不符合上述條件的拍賣企業(yè)不能從事產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù)。同時(shí)表明,拍賣企業(yè)也要具備有因工作失誤或其它原因造成對委托人、競買人損害時(shí),有承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任與經(jīng)濟(jì)賠償能力。而拍賣師是經(jīng)國家有關(guān)部門考核確認(rèn)的專業(yè)人員,它代表了整個(gè)拍賣企業(yè)的業(yè)務(wù)水平和承擔(dān)法律責(zé)任的能力。
  
二、資產(chǎn)的權(quán)屬問題
      調(diào)查委托拍賣產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬是產(chǎn)權(quán)交易前期準(zhǔn)備工作的基本點(diǎn),對一個(gè)連產(chǎn)權(quán)權(quán)屬都不明確的資產(chǎn),很難想象如何進(jìn)行成功的產(chǎn)權(quán)拍賣。
委托方對委托資產(chǎn)權(quán)屬問題一般是清楚的,但有些資產(chǎn)因其本身權(quán)屬錯(cuò)綜復(fù)雜,很難一時(shí)搞清,特別是在房地產(chǎn)方面更為明顯,這些資產(chǎn)在過戶時(shí),往往牽涉到土地的性質(zhì)是劃撥土地,還是出讓土地,如是以優(yōu)惠價(jià)出讓的土地,在產(chǎn)權(quán)拍賣后是否要補(bǔ)足優(yōu)惠出讓部分的金額;房產(chǎn)證和土地證是否齊全;房產(chǎn)契稅、房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、土地出讓金等如何交納和是否交納;資產(chǎn)是否存在抵押,抵押期是否到期,是否存在重復(fù)抵押以及是否被法院查封等等問題。在產(chǎn)權(quán)拍賣前,必須事前全部搞清它們之間各種關(guān)系,這些問題都關(guān)系到資產(chǎn)是否可以拍賣和以多少價(jià)格拍賣。同時(shí),協(xié)助委托方搞清產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬,提出合理的拍賣保留價(jià),提高交易成功率,也是體現(xiàn)一家產(chǎn)權(quán)交易企業(yè)業(yè)務(wù)水平的地方。
  
三、拍賣方式的選擇
      拍賣方式可以分為無估價(jià)拍賣和估價(jià)拍賣,有估價(jià)拍賣分為增價(jià)拍賣和減價(jià)拍賣。無估價(jià)拍賣是拍賣人不設(shè)定起拍價(jià),由競買人自由報(bào)價(jià),最終由價(jià)高者取得拍賣物。與無估價(jià)拍賣相對應(yīng)的是估價(jià)拍賣,即在拍賣前將拍賣的標(biāo)的物確定一個(gè)比較合理的起拍價(jià),然后在拍賣時(shí)公布起拍價(jià),競買人根據(jù)起拍價(jià)在拍賣時(shí)相互競爭,最后由出價(jià)最高者取得拍賣物。目前,產(chǎn)權(quán)交易中常采用的方法是估價(jià)拍賣。
  
四、估價(jià)拍賣時(shí)保留價(jià)的確定
      在進(jìn)行估價(jià)拍賣時(shí),確定拍賣的保留價(jià),是整個(gè)拍賣過程中一個(gè)很重要的環(huán)節(jié),它往往關(guān)系到拍賣的成功與否,這里就涉及如何確定拍賣保留價(jià)的問題。
     (一)評估價(jià)、拍賣保留價(jià)和起拍價(jià)的關(guān)系。確定拍賣保留價(jià),應(yīng)先明確評估價(jià)、拍賣保留價(jià)和起拍價(jià)的含意和相互關(guān)系!杜馁u法》第二十八條規(guī)定:"拍賣國有資產(chǎn),依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評估的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)評估,并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的保留價(jià)"。這確定了評估價(jià)在制定拍賣保留價(jià)時(shí)的法律地位!杜馁u法》第五十條規(guī)定:"拍賣標(biāo)的無保留價(jià)的,拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明"。"拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的,競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí),該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力,拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。"這表明拍賣保留價(jià),是指委托人確定的拍賣標(biāo)的最低價(jià)。起拍價(jià)是為了提高拍賣標(biāo)的成交率,根據(jù)拍賣保留價(jià)而制定的參考價(jià),在拍賣開始時(shí)要公布。
這三者的關(guān)系是,評估價(jià)是基礎(chǔ),保留價(jià)是權(quán)益,起拍價(jià)是手段。在委托拍賣時(shí),應(yīng)合理地確定它們之間的相互關(guān)系。實(shí)踐中,評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)和成交價(jià)之間是相關(guān)相成的。
     (二)評估價(jià)不宜作為保留價(jià)。委托方總期望自己的資產(chǎn)能賣個(gè)好價(jià),但實(shí)際運(yùn)作過程中,單純地將拍賣資產(chǎn)以評估價(jià)或下調(diào)一定幅度作為交易底價(jià)是缺乏可操作性。從理論上講,評估價(jià)是按法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)Y產(chǎn)估算的價(jià)值。由于其評估方法自身的制約,及同一資產(chǎn)出于不同的評估目的,產(chǎn)生評估結(jié)果是有相當(dāng)大的差距的,如采用重置價(jià)格法與采用清算價(jià)格法產(chǎn)生的評估結(jié)果就完全不同。同時(shí),評估價(jià)不可能準(zhǔn)確反映資產(chǎn)的供求關(guān)系,也就不可能準(zhǔn)確反映市場對資產(chǎn)的接受價(jià)格,即使能準(zhǔn)確反映市場價(jià)格,也是一個(gè)靜態(tài)的,時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,而評估到交易有一個(gè)過程,市場又瞬息萬變。同時(shí)評估價(jià)也不可能體現(xiàn)交易本身的各種具體情況,特別是用重置價(jià)格法評估的資產(chǎn),往往是高于接收方的心理預(yù)期。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境,供求關(guān)系影響,當(dāng)前絕大多數(shù)資產(chǎn)的成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離評估價(jià)。對此,以評估價(jià)或下調(diào)一定幅度作為拍賣保留價(jià),往往不能成交,評估價(jià)不宜簡單地作為拍賣保留價(jià)。
     (三)拍賣保留價(jià)與成交價(jià)沒有必然的聯(lián)系。有許多委托人存在一種誤解,認(rèn)為保留價(jià)定得越高,成交價(jià)也就越高。其實(shí),產(chǎn)權(quán)交易說到底是一個(gè)市場行為,產(chǎn)權(quán)的成交價(jià)如何,最終由市場來確定,由產(chǎn)權(quán)自身的價(jià)值和供求關(guān)系確定。影響成交價(jià)因素,是資產(chǎn)的質(zhì)量如何、是否適合市場的需求,是意向購買人多少、出讓時(shí)機(jī)、市場大環(huán)境如何等等,而非拍賣保留價(jià)定得高低,而且大多保留價(jià)是保密的,客戶并不知曉,故拍賣保留價(jià)高低與成交價(jià)并沒有必然的聯(lián)系。但是,確定合理的拍賣保留價(jià)可以大大提高交易的成交率。
  
五、拍賣的實(shí)際操作和注意事項(xiàng)
      前面分析的是拍賣操作過程前期準(zhǔn)備工作中應(yīng)注意的問題,下面介紹一下拍賣操作的實(shí)施過程:
      (一)拍賣委托:產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)首先要與委托方簽訂《拍賣委托合同》,合同的內(nèi)容包括:
       1、委托人、拍賣人的姓名或者名稱、住所;
       2、拍賣標(biāo)的名稱、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量等;
       3、委托人提出的保留價(jià)是否保密;
       4、拍賣方式是增價(jià)拍賣、減價(jià)拍賣還是投標(biāo)拍賣;
       5、拍賣時(shí)間、地點(diǎn);
       6、拍賣標(biāo)的交付方式或者轉(zhuǎn)移的時(shí)間、方式;
       7、傭金及支付的方式、期限;
       8、價(jià)款的支付方式、期限;
       9、違約責(zé)任;
       10、雙方約定的其它事項(xiàng)。
      注意事項(xiàng):委托合同的內(nèi)容是在大量前期工作的基礎(chǔ)上確定的,有了充分的前期準(zhǔn)備工作,是成功拍賣的保證,一旦將合同定下就不要輕易地改動(dòng),否則,會給拍賣工作造成波動(dòng)。
      (二)拍賣合同簽訂后,將由產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)發(fā)布《拍賣公告》,拍賣公告包含以下內(nèi)容:
       1、拍賣的時(shí)間、地點(diǎn);
       2、拍賣標(biāo)的;
       3、拍賣標(biāo)的展示時(shí)間、地點(diǎn);
       4、參于競買應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù);
       5、需要公告的其他事項(xiàng)。
      注意事項(xiàng):產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)事前根據(jù)拍賣產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、地點(diǎn)要求與委托人商定在哪些地區(qū)、哪些媒體(報(bào)紙、電視、電臺)上刊載公告,并向重點(diǎn)有意向企業(yè)單獨(dú)寄送《拍賣公告》。
      (三)辦理報(bào)名手續(xù)。注意事項(xiàng):在辦理拍賣報(bào)名時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按拍賣公告規(guī)定的時(shí)間,執(zhí)行報(bào)名截止期,以防競買人對此提出異議,為了防止串標(biāo),在條件許可的情況下盡量將報(bào)名時(shí)間定在拍賣會舉行的前一刻。
      (四)舉行拍賣會。注意事項(xiàng):在拍賣會舉行時(shí),委托人盡可能在場,一方面對拍賣過程有一個(gè)明確了解,及時(shí)簽訂《拍賣成交合同》,更重要的是使委托方對整個(gè)拍賣過程有個(gè)充分的了解,及時(shí)處理一些意外情況。
      (五)成交付款。注意事項(xiàng):1、拍賣成交后,產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按成交合同要求執(zhí)行拍賣成交款入帳和有關(guān)合同條款執(zhí)行情況,及時(shí)處理可能產(chǎn)生的情況。2、在買受人交清成交款后,產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)要及時(shí)將拍賣標(biāo)的物移交,協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書的交接工作。
  
六、拍賣過程中非正常事項(xiàng)的處理
      拍賣中非正常事項(xiàng)主要有這幾種情況
      (一)拍賣報(bào)名時(shí),無人參加或競買人不夠法定人數(shù)。這里要分析為何無人參加的原因,很可能是市場宣傳沒有做好,造成競買人不足的。對此,拍賣人均應(yīng)向委托人寫出情況報(bào)告,終止拍賣或再行拍賣。
      (二)應(yīng)叫價(jià)未到保留價(jià)。一般往往是保留價(jià)過高或資產(chǎn)質(zhì)量太差,這時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況決定撤拍或者終止拍賣。終止拍賣由拍賣人向委托人出具終止拍賣書。拍賣合理支出費(fèi)用,由委托人支付。
      (三)買受人違約不付成交款或不付全款。這是違反《經(jīng)濟(jì)合同法》和《拍賣法》,原買受人應(yīng)依法要承擔(dān)違約責(zé)任。《拍賣法》第三十九條規(guī)定:"即買受人應(yīng)當(dāng)按照約定支付拍賣標(biāo)的的價(jià)款,未按照約定支付價(jià)款的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,或者由拍賣人征得委托人的同意,將拍賣標(biāo)的再行拍賣。拍賣標(biāo)的再行拍賣的,原買受人應(yīng)當(dāng)支付第一次拍賣中本人及委托人應(yīng)當(dāng)支付的傭金。再行拍賣的價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的,原買受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足差額。"
      (四)買受人違法串標(biāo)。這是拍賣過程中比較難處理的問題。對于在拍賣過程中出現(xiàn)串標(biāo)的違法行為的定性和處置方法,目前,國內(nèi)有四個(gè)法律文件,它們分別是《民法》第四條、第五十八條,《拍賣法》第三十六條、第六十五條,《新刑法》第二百二十三條,《不正當(dāng)競爭法》第十五條、第二十七條,這些法律條款內(nèi)容可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn)內(nèi)容:
      1、由于投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者投標(biāo)人與招標(biāo)人相互串通投標(biāo),抬高標(biāo)價(jià)或者壓低標(biāo)價(jià)的,屬于違法行為,投標(biāo)無效。
      2、根據(jù)對拍賣人和第三者造成的損害大小,予以不同的處罰,最高的可處三年以下有期徒刑,最低的可處以成交價(jià)的10%或1萬元人民幣的罰款。
      3、根據(jù)給拍賣人和委托人造成損害的大小和行為情節(jié)的輕重程度,分別由法院(公安)或工商行政部門處理。
         遇到這些情況,產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)移交工商或公安部門處理。

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